תחום השקעות הנדל”ן החל לצבור תאוצה בתחילת שנות ה-2000, כיום הוא כבר נחשב לאפיק ההשקעה המוביל ברחבי העולם. אטרקטיביות ההשקעה בישראל הולכת ונעלמת ונראה כי קהל המשקיעים הישראלי מחפש אלטרנטיבה ראויה. שוחחנו עם אורן קובי, יזם נדל”ן בעל וותק רב בהשקעות בנכסים ובקרקעות, בארץ ובחו”ל, בכדי להבין מה הם הגורמים לנהירה ההמונית של משקיעים ישראלים אל מעבר לים.
בשנים האחרונות נרשמת עלייה ניכרת של מספר המשקיעים הישראלים בנדל”ן בחו”ל. בזמן שבישראל רק הולך ונעלמת אטרקטיביות ההשקעה, ביעדים רבים מעבר לים מקבלים את פני המשקיעים בברכה ובסיוע. אורן קובי ענה לנו על מספר שאלות הנוגעות למגמת הנדל”ן בישראל ובחו”ל וסיפק לנו כמה סיבות לאופטימיות.
אורן, מה הם לדעתך הגורמים העיקרים לנטישת שוק הנדל”ן הישראלי?
“שוק הנדל”ן הישראלי ידע לא מעט עליות ומורדות בעשורים האחרונים. ישנן סיבות רבות לעזיבת השוק המקומי, כאשר בשנים האחרונות המצב הגיע לשפל חדש, לכן הנטישה ההמונית ליעדי השקעה משתלמים יותר.
ראשית, יש לציין את פעולות משרד האוצר והממשלה לצמצום מספר המשקיעים, על ידי חקיקות והגבלות שונות, כמו העלאת המיסוי על רוכשי דירה שניה ושלישית. משרד האוצר ומשה כחלון העומד בראשו, מייחסים למשקיעי הנדל”ן חלק עיקרי בהעלאת מחירי הדיור והחרפת יוקר המחייה. הפגיעה במשקיעים תוביל בעקיפין להפחתה במספר הפרויקטים שיבנו, כך שלא מדובר בפתרון של ממש”, מדגיש אורן קובי.
“לא ניתן להתעלם מצפיפות האוכלוסין שכה מאפיינת את ישראל, שמובילה למחסור חמור בקרקעות זמינות לבנייה ובנכסים פנויים למגורים. מאזן ההיצע וביקוש בישראל הוא מהגרועים בעולם, לא ניתן להתעלות על הביקוש העצום למגורים”, מסביר אורן קובי את השפעת צפיפות האוכלוסין על אטרקטיביות ההשקעה במדינה.
“אם לא די בכל הגורמים שציינתי, הדשא של השכן ירוק הרבה יותר, בכל הקשור להשקעות נדל”ן משתלמות. ביעדים רבים בעולם, בעיקר באירופה, ממשלות לא רק שאינן פוגעות במשקיעים, אלא הן מעודדות ומסייעות להם ברכישת נכסים להשקעה. שווקים רבים בעולם, החלו להתאושש רק בשנים האחרונות מהמשבר הכלכלי שהתרחש ב-2008. אותם שווקים מראים סימני פריחה מחודשים ונראה כי חלון ההזדמנויות להשקעות משתלמות במיוחד, הולך ואוזל.”
לדעתך, המצב ילך ויחמיר או שיש סיבה לאופטימיות?
“ישנם גורמים טבעיים כמו גידול מתמשך באוכלוסיה והפחתה מגמתית במספר הקרקעות הזמינות, איתן אין יותר מה לעשות, מלבד קיצור הביורוקרטיה לצורך קידום מהיר יותר של הליכים ומתן היתרי בנייה. לצערי, אני לא רואה אור בקצה המנהרה עבור שוק הנדל”ן הישראלי. לאוצר יש את הכוח להחזיר את המשקיעים למשחק, אך במקום זאת הם בוחרים להוציא אותם מהמשוואה, מה שיפגע עוד יותר בשוק המקומי בעוד מספר שנים.
רק כאשר אטרקטיביות ההשקעה ביעדים חמים תלך ותיעלם, ישתלם לישראלים להציץ שוב בנתוני השוק המקומי, מה שלא צפוי לקרות בעשורים הקרובים”, כך סבור קובי. “כך או כך, התחזיות בקרב מומחי נדל”ן רבים מציגות מצג עגום בנדל”ן הישראלי, אין סיבה לחכות להתאוששות השוק, אני מציע לישראלים לעשות כמוני וכמו משקיעים רבים נוספים ולבחון השקעות סולידיות בנכסי נדל”ן ביעדים באירופה.”
אורן קובי, ששיווק עד לפני כשנתיים קרקעות בישראל, הגיע להסדר עם הנושים וכעת מרכז את עסקי הנדל”ן שלו בברלין, בירת גרמניה. כחלק מתהליך הנדידה שלו לשווקים באירופה, מעביר קובי את מסקנותיו מהשוק הישראלי לגולשים, במטרה לעודד השקעות נדל”ן בחו”ל, עם דגש על אירופה.
אורן קובי הציע מיוזמתו לפרוע 100% מהחובות. בנוסף, כחלק מההסדר, יכיר קובי בחברות שבבעלותו לצורך מימוש הסעיפים.
אם כבר נודדים מעבר לים, מהי החלופה הראויה ביותר להשקעות נדל”ן בישראל?
“ישנם לא מעט יעדים שיקבלו בברכה את פניו של המשקיע הישראלי. יעד ההשקעה צריך להיות תואם לסכום ההשקעה: סולידית או גדולה, טווח ההשקעה: ארוך או בינוני ולסוג ההשקעה: רכישה ומכירה או רכישה והשכרה.
מבדיקות שערכתי ברחבי אירופה, ברלין, בירת גרמניה היא המשתלמת ביותר להשקעות נדל”ן. הכלכלה הגרמנית מתפארת בצמיחה מגמתית מרשימה. רק בשנה האחרונה נרשמה צמיחה של 9%. השוק הגרמני נהנה מריביות נמוכות ומחקיקות שונות המגינות על הדיירים. בנוסף, מחירי הנכסים נמוכים משמעותית מבישראל ונמצאים בעלייה מגמתית, המבטיחה את רווחיהם של משקיעים הנדל”ן.
אורן קובי הוא יזם נדל”ן אשר עסק בעשור הקודם בנדל”ן בישראל ובשנים האחרונות הצטרף גם כן לקהל המשקיעים הישראלים, שהבין את יתרונות השקעות הנדל”ן באירופה, על פני השקעות בשוק המקומי.
לעמוד האישי של אורן קובי באתר וואלה, לחץ כאן.
